空き家 900 万戸過去最多-管理委託に注目
2024-07-12
総務省の最新調査で、空き家の戸数が900万戸と過去最多となりました。総住宅数に占める割合も13.8％と、前回よりも増加しています。
空き家を放置してしまうと、空き巣や放火による被害、倒壊の危険、隣地 への庭木の侵害などの問題が発生する可能性があります。昨年には「改正空 き家対策措置法」が制定され、空き家 を所有している方々には、今後どのように対応するべきか出口戦略を考える時代が訪れました。
人が住まない家は劣化が早いため、使用する予定がある場合は定期的なメンテナンスが必要です。ご自身での管理が難しいと感じる方々や遠方に住んでいる方々には、管理を委託することをおすすめします。
弊社では、仙台市内の空き家管理 業務を手がけており、月に 1 回の巡回を行い、通風・通水・外観、室内の目 視確認、郵便受けの確認などを実施します（管理料 11,000 円（税 込）/月）。また、毎月書面にて報告いたします。
空き家をご自身で利用する予定がない方には、賃貸・売却のご提案もさせていただきます。費用や契約のことなど気になることがございましたら、お問い合わせください。
相続した空き家の譲渡所得3,000万円の特別控除
2024-06-11
空き家を相続した方が、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その家屋又は敷地の譲渡にあたり一定の要件を満たした場合、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から最大3,000万円を特別控除する制度です。
この特別控除には、仙台市から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があります。
被相続人居住用家屋等確認書の交付要件
交付要件は以下のとおりです。
① 相続日から３年を経過する日の属する年の 12 月 31 日まで、かつ、特例の適用 期間である平成 28 年４月１日から令和 9 年 12 月 31 日までに譲渡すること。
② 昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く。）を相続 したものであること。
③ 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであるこ と。（ただし、平成 31 年 4 月 1 日以降の譲渡の場合は一定の要件を満たせば老人 ホーム等に入所していた場合も対象となります。）
④ 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかっ たものであること。
⑤ 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていた ことがないこと。
⑥ 譲渡価額が１億円以下であること。
⑦ 家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場 合も含む。）、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するもの であること。
【令和 6 年 1 月 1 日以後に行う譲渡については、以下もご確認ください。】
●当該家屋の買主が、譲渡の日の属する年の翌年 2 月 15 日までに、全部を取り壊 した場合又は耐震リフォームにより耐震基準に適合する工事をした場合にもこの特別控除が適用できます
●相続した相続人の人数が3人以上である場合、控除額は 2,000 万円。
計算方法
この特例を適用した場合の譲渡所得の計算は以下のようになります。
譲渡所得＝譲渡価格－取得費―譲渡費用（除却費用等）－特別控除3,000万円
具体的な例
相続した家を取り壊し、土地を500万円で譲渡した場合
＜条件＞
・昭和55年築 ・被相続人が20年間保有
・除却費200万円 ・取得価額不明 ・相続人は1人
○本特例を適用する場合の所得税・個人住民税額：0円
（500万円―（500万円×5％）－200万円―3,000万円）×20％＝0円
○本特例がない場合の所得税・個人住民税額：55万円
（500万円―（500万円×5％）－200万円）×20％＝55万円
※取得費が不明→譲渡価格の5％
※20年保有→長期譲渡所得で税率20％
仙台市で電動モビリティシェアリングサービスが新しく始まりました
2024-03-09
カテゴリ：日常
こんにちは！
リブズコーポレーションのホームページをご覧いただきありがとうございます。
2月28日から、仙台市でも電動モビリティのシェアリングサービス「LUUP」が始まりました。
仙台市では既に電動自転車のダテバイクが浸透していますが、LUUPは電動自転車だけでなく電動キックボードもあります。
先日榴岡天満宮へ行った際、早速LUUPのポートが設置されているのを見つけました。
設置スペースは自動販売機2台分くらいがあれば設置できるようです。
LUUPは街じゅうを「駅前化」することを目指しているとあり、サービス開始数日で、すでに90箇所のポートが仙台市内にあります。ポートは公共施設やビルの他、アパートの敷地内に設置されている場所も沢山ありました。
駅から距離がある賃貸物件にとっては、ポートが物件の新しい付加価値になりそうだなと思いました。
気になる大家さんは一度LUUPのホームページを覗いてみても良いかもしれませんね。
「旧耐震」「新耐震」ってなに？
2024-01-09
カテゴリ：不動産取引お役立ち情報
【今回は、住まいの耐震基準について、注意点を確認します。】
日本では、地震が起きたときに、国民の生命や財産が守られるように、一定の強さの地震に耐えられる構造の建物が建築されるために、住まいの耐震基準が建築基準法や施行令などで定められています。
建築基準法は「生きた法律」ともいわれ、大きな地震が起きるたびに損傷を受けた建物を検証し、耐震基準が改正されてきました。建築基準法で定められた耐震基準を満たすことで、一定の耐震性能を確保することが可能です。
しかし、これまで建築基準法の耐震基準の改正は遡っては適用されていません。そのため、確認申請が出されたタイミングによって、異なる耐震基準の建物が存在しているのです。
マンションや戸建などの中古物件を購入するときは、確認申請を受けた年月日は不明なことが多く、建物が竣工した年を目安に耐震基準を推測することになります。
これまで日本の耐震基準はどのように変わってきたのか、また、現行の耐震基準とはどのようなものでしょうか。
建築基準法は1950年に制定され、耐震基準は1971年と1981年、2000年に大きな改正が行われました。
このうち1981年の建築基準法の改正によって、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は「旧耐震」、1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は「新耐震」と呼ばれています。
旧耐震では「震度5程度の中規模の地震で大きな損傷を受けないこと」が基準となっていました。これに対して新耐震では、「中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと」という基準に変わっています。
現行の耐震基準は、主に1981年の建築基準法の改正によるもので、前述のように「新耐震」といわれるものです。1978年の宮城県沖地震を受けて改正が行われ、1995年の阪神・淡路大震災でも新耐震の基準を満たした建物の損傷は少なかったとされています。
借地権付き建物の売買
2023-12-20
カテゴリ：入居者様向け情報
こんにちは！
リブズコーポレーションのホームページをご覧いただきありがとうございます。
今回は、借地権付きの建物の売買について、注意点を考えます。
簡単な事例をあげてみます。
借地権を有する土地の上に建物を所有して住んでいる人がいました。建物を売買しようとしましたが、土地を貸してくれている地主さんがそれを許可してくれません。地主さんの承諾がないと売ることはできないのか。
という問題です。
先に回答すると、
地主さんに不利になるおそれがないのに承諾をしない場合は、売る前に申し立てをすることで裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができる＝譲渡できる。と考えられます。
まず、借りている土地の上にある建物を譲渡する場合、土地の賃借権も当然移転されると考えられます。それには地主さんの承諾が必要になりますよね。（無断譲渡は原則禁止です。無断譲渡した場合は借地契約の解除の事由になりえます。）
もし承諾が得られなかった場合は土地を借りている人が、申立てをすることで裁判所が地主さんの承諾に代わる許可（代諾許可）を与えることができることになっています（借地借家法19条）。
ただし、これにはいくつかの条件があります。その一つが先にも書きましたが譲渡をすることで「地主さんが不利にならないこと」です。これには申立て時に譲受予定人が決まっている必要があります。
しかし譲受予定人が決まっていても、暴力団関係者だったらもちろん許可できないですし、実際に地主さんと譲受予定人がトラブル関係にあり裁判所から許可が出なかった事例もあるようです。
他には地主さんの商売と同業者で、競争関係に立つことになるようなケースも許可されない事情として考えられます。
裁判所は当事者間の利益の均衡をはかるため、
①借地条件の変更
②名義書換料（譲渡承諾料）
を許可の条件とすることができます。
①については、多くが地代の増額ですが、長期の契約の中で、地代が不相当に安くなっているケースが考えられます。
また、実際の案件の中では、借地の一部を譲渡したい・敷金は継承されるか等の個別に検討項目が挙げられるかと思いますので、売買を検討される段階でご相談ください。
