空き家を放置すると
1.家の傷み・劣化が早い
人が暮らしていない家は、通風や換気ができず、湿気がこもり、カビやにおい、害虫が発生したり、長く通水をしないために水道管が錆びたり、破損しやすくなるなど、家の傷みや劣化の原因が増えてしまいます。
また、雨漏りに気づかず放置してしまうと、シロアリやカビの大量発生により柱などの躯体が損傷して、地震や台風などで建物が倒壊してしまう危険性がありますので、定期的な手入れが必要です。
2.防災・防犯の不安
人の出入りが感じられない家や、雑草が生い茂った家はゴミの不法投棄や空き巣、放火、不法侵入、いたずらの対象となる可能性が高いです。防災の面でも空き家の火災は、発見が遅れてしまい被害も大きくなりがちです。
また、自然発火や放火といった原因にもよりますが、空き家が火元となり、周りの住宅へ延焼した場合には、管理状況など、所有者の過失が問われる可能性もありますので、空き家の管理は重要です。
3.近隣のご迷惑になることも
敷地内に庭や植木がある場合には、植木が伸び放題になり、雑草が生い茂り、隣家に越境したり、ゴミや落ち葉がたまるなど、ご近所の迷惑になることもあります。
伸びきった木や枝が折れるなどの倒木で、隣家や隣家の車を破損させてしまったり、通行人に怪我をさせてしまったりなど、第三者に損害を与えてしまう原因となる可能性も高くなります。
空家対策特措法 改正の影響
令和5年6月、改正空家対策特措法が国会で成立しました。
今回の改正は、平成27年に施行された空家法の更なる強化を目的に行われたものです。
従来の空家法では、そのまま放置すれば倒壊等の危険性が高く、近隣に悪影響を及ぼす空き家を「特定空家」に指定し、行政による指導、勧告、除去等の強制執行を行うことが可能となっておりますが、増加の一途である空き家に対する行政の対応は、特に問題の大きな「特定空家」に集中していることから、対処療法的な側面が否めませんでした。
従来法では限界が生じており、今後は「特定空家」になる予防的措置を講じられるようにすべきとの考えから、法改正に至ったものです。
法改正では、「管理不全空き家」に対しても行政による改善の指導や勧告が実施できるようになったばかりではなく、固定資産税の住宅用地の特例の解除も可能となりました。
今までは、例えば故郷の実家が空き家になっても、住宅さえ建っていれば上記の固定資産税の減額措置を受けることができたため、あえて費用をかけて解体したりすることもせず、そのまま放置しているケースが多く見られました。
しかし今後は単に放置していると管理不全空き家に該当してしまう可能性が出てくるため、定期的に空き家の状態を確認し、適切に管理しておかなければ、固定資産税の減額措置が受けれなくなってしまう可能性があります。今後の空き家に関する対策は更に強化されていくことが予想されます。
しばらく空き家のまま所有しなければならない場合は適切な管理を定期的に行い、使用する予定がない空き家の場合は早めに売却を決断するなど、出口戦略を考える時代になってきています。
活用予定のない空き家は早めの売却が有効！
空き家は、活用していないと負担の大きな不動産です。経済的な負担だけではなく、管理を放置していることや倒壊リスクに対する、心理的な負担も生じてきます。
1.そのままで売却をする
建物を解体せずに「中古住宅」「古家付き土地」として売却する方法です。
築20年以内なら「中古住宅」、築20年以上経過しているなら「古家付き土地」として売却ができます。
中古住宅は、面積や立地などが同条件の新築住宅と比較すると安く買えるため、家の購入費用を抑えたい人からのニーズがあります。
また、古家付き土地の場合は解体費用がかからない、固定資産税を抑えたまま売却活動ができるなどのメリットがあり、売却にかかる費用を減らすことができます。
2.更地にして売却する
空き家を解体して更地にしてから売却する方法があります。
更地にするメリットは、古家付き土地として売却するより早く買い手が付く可能性が高いところです。
なぜなら、更地として売却するケースでは、購入後に買主が解体費用を負担する必要がないためです。
更地にして売却する方法は、建物の老朽化が進んでおり、倒壊の恐れがある場合や、多額のリフォーム費用がかかる場合におすすめです。
注意点としては、更地にすると建物付きの場合と比較して、土地にかかる固定資産税や都市計画税が高額になります。
建物を解体してしまうと減税措置の対象でなくなってしまうため、固定資産税は3～6倍、都市計画税は3倍にあがります。
【解体費用】
空き家を解体し更地にしてから売却する場合、解体費用がかかります。
戸建に多い木造建築の場合は、1坪当たり4～5万円程度が相場です。
解体費用は、建物の種類によって決まりますが、立地条件や老朽化の度合い、業者によっても異なります。
3.不動産会社の買取り
買取りは、とにかく早く売りたい方におすすめです。
一般的な仲介を通して売却する場合、買い手が決まるまでに数カ月から半年程度かかるケースがあります。
しかし、買取りであれば最短1週間で売買契約ができ、1ヶ月で残代金の決済までを完了できます。
ただし、売却価格は市場の相場より安くなってしまうのが注意するところです。
相場の約6～8割程度の価格になることが多いです。
空き家の売却にかかる税金
空き家を売却した際にかかる税金の1つに、譲渡所得にかかる税金があります。
土地や一戸建て・マンションなどの不動産を売却した際に発生する利益を「譲渡所得」といいます。この譲渡所得には、金額に応じて所得税や住民税などの税金が課せられることになっております。
譲渡所得の算出方法は、以下の通りです。
譲渡所得＝物件を売った金額等（譲渡収入金額）－【物件を買った費用（取得費）＋売却時の諸費用（譲渡費用）】
譲渡所得にかかる所得税や住民税は、利益に税率をかけて算出します。税率は空き家の所有期間によって異なります。
なお、不動産の保有期間が5年以下で売却して得た売却額は、「短期譲渡所得」、保有期間5年を超える場合は「長期譲渡所得」と呼ばれます。
【保有期間5年以下】
所得税30％ 住民税9％ 復興特別所得税0.63％
合計39.63％
【保有期間5年超】
所得税15％ 住民税5％ 復興特別所得税0.315％
合計20.315％
売却せず所有し続ける場合
賃貸に出す
比較的新しい建物の場合は、人に貸し出して家賃収入を得る方法もあります。
入居者を募集する前に、いくらで貸せるのか、入居者は見込めるか等の調査が必要です。
入居前には室内のクリーニング必要だったり、設備故障による修繕が突発的に発生し、逆に支出が増える場合もあります。
入居中には貸主としての責任と負担が生じますので、注意が必要です。
ご自身で管理をする
ご自身で管理する場合は、先に解説した空き家のリスクをしっかり把握し、定期的に建物内外を見て回る、除草作業を行う等しましょう。
破損等を見つけた場合はそのままにせず、修繕しましょう。
不動産会社に管理委託する
弊社では空き家の売却の他、管理や賃貸のご相談も承ります。
●定期巡回による見回り
●定期的な換気通気、通水など
●清掃や除草などは別途見積もり可能
●将来利用する可能性があるため賃貸にしたい
遠方に住んでいて、すぐに行けない方や、将来的に居住する予定のため、それまでの心理的不安を解消したい方におすすめです。
動画で解説をしています
空き家所有者様向けに、知っておきたい空き家の知識の解説をしています。
TEL.
022-296-8380
弊社では空き家が増え続ける現状を受け止め、所有者様にとっても近隣の方にとっても安心できる社会を目指し、『空き家問題』へ取り組みます。
有効活用・解体・売却等、所有者様とご相談しながらベストな解決への道のりを探っていきます。
